投資用の不動産の売買で発生する仲介手数料とは？
不動産投資を始めるに当たり、マンションやアパートを購入しないと何も始まりません。
この不動産の売買で業者を通すと、手数料として仲介手数料（媒介報酬）が発生します。
投資用不動産の売買だけではなく賃貸の際にも支払う手数料で、次のように成功報酬なのが特徴ですね。
・不動産売買の契約が成立すると不動産会社に仲介手数料を支払う
・不動産売買の契約が成立しなかった場合は支払う必要がない
不動産投資では仲介手数料に加えて、「不動産登録免許税」「不動産登記手数料」「固定資産税」「不動産取得税」「保険料」など様々な諸経費が発生します。
支出と利益の計算で儲けられるのか考えるのが大事ですので、どんな費用を支払わないといけないのか頭に入れておきましょう。
投資用の不動産売買で仲介手数料は絶対に支払うべき？
投資用の不動産売買では、必ずしも仲介手数料が発生するわけではありません。
仲介手数料を支払うのかどうかはケースバイケースですので、それぞれ見ていきましょう。
不動産会社が自ら所有しているマンションやアパートを購入する⇒売却に当たるので仲介手数料は発生しない
売主の代理人として不動産会社が物件を販売している⇒売主との取り決めで仲介手数料が不要なケースもある
不動産会社が売主と買主の間に立って取引を行う⇒仲介手数料が発生する
「会社に支払う手数料だからそこまで気にしなくても良いでしょ？」とイメージしている方はいます。
しかし、不動産売買の仲介手数料は宅建業法できちんと定められていて、中には上限額以上の請求をしてくる悪徳業者もあるのです。
「余計な仲介手数料を支払っていた・・・」といった失敗を防ぐためにも、不動産投資を始める前に発生する諸経費に関する知識を付けておきましょう。
不動産売買の仲介手数料の計算方法！大体いくらなの？
不動産売買で発生する諸経費の中でも、仲介手数料は大きな金額となります。
「手数料だから安いのでは？」と考えている方はいますが、購入する物件の金額に応じて支払う額が変わるのが理由です。
不動産会社に支払う仲介手数料は、法律によって次のようにパーセンテージが決められています。
200万円以下の取引金額：5.4％以内の金額（5％＋消費税）
200万円を超えて400万円以下の金額：4.32％以内の金額（4％＋消費税）
400万円を超える金額：3.24％以内の金額（3％＋消費税）
法律で定められているのはあくまでも仲介手数料の上限ですので、「○○万円以上でないといけない」と下限は特にありません。
以下では、物件の価格別で不動産会社に支払う仲介手数料がどのくらいなのか上限をまとめてみました。
100万円の物件：54,000円
500万円の物件：226,800円
1,000万円の物件：388,800円
2,000万円の物件：712,800円
3,000万円の物件：1,036,800円
4,000万円の物件：1,360,800円
5,000万円の物件：1,684,800円
1億円の物件：3,304,800円
新築のマンション1棟を全て購入する場合、都心部だと1億円を超えるケースは多々あります。
物件が高ければ高いほど不動産会社に支払う仲介手数料の金額も増えますので、軽視できないことがお分かり頂けるのではないでしょうか。
投資用不動産の売買で発生する仲介手数料は安くできるの？
5,000万円のマンションを投資用不動産として購入する場合、仲介手数料として170万円近くの費用を支払わないといけません。
これはかなり大きな出費ですので、「仲介手数料を安くできないのか？」と疑問を抱えている方はいます。
結論から言うと仲介手数料の値引き交渉は十分に可能で、法律で決められているのは上限だけで下限は特に設定されていないのが理由ですね。
不動産会社によって掲示してくる金額や交渉に応じてくれるのかどうかは異なるため、選び方の一つとして押さえておいた方が良いでしょう。
また、投資用不動産の売買で仲介手数料が無料となるケースもありますので、それぞれの仕組みをまとめてみました。
仲介手数料を支払う一般的なケース⇒買主と売主の両方から受け取っている（両手）
仲介手数料が半額になるケース⇒売主から仲介手数料を受け取っていない（片手）
仲介手数料が無料になるケース⇒売主から受け取っているので買主から貰わなくても収益を確保できる
会社によってビジネスモデルが異なりますが、仲介手数料の安さだけではなくちゃんと仕事をしてくれるのかどうかで選ぶのも大事です。
まとめ
以上のように、投資用不動産の売買で発生する仲介手数料の仕組みや、大まかな計算方法についてまとめてみました。
不動産投資では思いもよらない諸経費が発生することがありますので、正しい知識を身に付けるためにベルテックスのセミナーに参加してみましょう。
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