不動産投資物件の正しい選び方やチェックポイントをまとめてみた
不動産投資を始める前に、「どんなマンションやアパートを購入すれば良いのか？」といった点を把握するのは大事です。
物件の選び方が間違っていると、次のように不動産投資で失敗する大きな原因となります。
・入居者が中々決まらなくて収入を確保できない
・維持費だけがかさんで赤字経営になってしまう
・将来的に売却する際に高く売ることができない
納得の行く形で不動産投資で資金を運用するには、慎重に物件の選定をしないといけませんよ。
このページでは不動産投資物件の正しい選び方やチェックポイントをまとめていますので、購入するマンションやアパートの目安が分からない人は参考にしてみましょう。
自分の目の届く範囲の物件を選ぶ
不動産投資を始める初心者は、自分の目の届く範囲の物件を選ぶべきです。
地方の不動産物件は都心部と比較して安くて参入しやすい代わりに、次のリスクがありますので気を付けないといけません。
・少子高齢化や都心回帰で首都圏の人口が増えて地方の人口が減っている
・人の動きが遅くなりやすく、一度退去者が出ると中々次の入居者が決まらない
・仲介業者やリフォーム業者が少ない（少ない中から選ばないといけない）
・現地確認する場合に交通費や時間がかかって管理が面倒
不動産投資できちんと利益を出すには、物件の管理やメンテナンスが大事です。
自分の目が行き届かないと管理が難しくなるため、余程そのエリアの立地や環境に詳しくない限りは地方の不動産物件は避けた方が良いでしょう。
「利回り重視で地方の物件を購入した」⇒「入居者が中々決まらなかった」⇒「損切りで売却するしか選択肢がなかった」というオーナーさんはいますので、十分に注意してください。
どの層をターゲットにするかで選ぶ
どの層をターゲットにするのかは、不動産投資物件の選び方で押さえておきたいポイントです。
購入する物件の立地で決まりますが、以下のようにターゲットが違えばベストなマンションやアパートは変わります。
単身者向けの物件⇒部屋の広さではなく駅からの近さや家賃の安さを重要視する傾向がある
学生向けの物件⇒アルバイトや仕送りで生計を立てている大学生は家賃の安さで選ぶ
新婚向けの物件⇒新生活のスタートに当たって設備の良さや周辺施設を重要視する傾向がある
ファミリー向けの物件⇒部屋全体の広さや防音設備など住みやすさを一番に考える
ターゲットによって物件のニーズが違いますので、マンションやアパートを購入する前にどの層を狙っていくのか戦略を練ることから始めましょう。
空室になりにくいかどうかで選ぶ
不動産投資で一番に注意しないといけないのは空室です。
1棟のマンションやアパートを購入したと仮定して、空室が多ければ多いほど毎月の家賃収入は減ります。
家賃収入よりも金融機関への融資の返済額が上回ると手持ちの資金が尽きて、最終的には物件を売却しないといけない状態になるのです。
つまり、不動産投資の物件は空室になりにくいかどうかで選ぶのが重要で、具体的な条件を以下では幾つか挙げてみました。
・「最寄り駅から徒歩10分以内」「利用する路線がターミナル駅に出やすい」など交通の便が良い
・コンビニやスーパー、病院や薬局など周辺の施設が充実している
・築年数が浅くて物件全体が綺麗（1981年以前に建てられた物件は地震に対する強度が弱いので注意）
・修繕計画があったり定期点検が実施されていたりとメンテナンスが充実している
・オートロックや防犯カメラなど、時代の流れに合うセキュリティ設備が整っている
賃貸としての需要が高く、「このマンションやアパートに住みたい」と思われる物件は空室になりにくい特徴があります。
立地条件は不動産投資の物件の選び方で重要ですので、自分が賃貸を借りる立場に立って考えてみてください。
新築なのか中古なのかで選ぶ
誰でも綺麗な部屋に住みたいと考えるため、空室になりにくいかどうかで比較すると新築の物件で不動産投資をした方が良いイメージがあります。
しかし、何も考えずに新築マンションを購入すると失敗の原因になりますので、中古マンションとの違いをチェックしてどちらが良いのか比較すべきです。
以下では新築マンションと中古マンションのメリットをまとめていますので、比較の参考にしてみましょう。
＜新築マンションのメリット＞
・新しさを価値として利用者に物件を提供できる
・同条件の物件と比べて2割程度高い賃料で貸すことができる
・不動産会社が積極的に客付けをしてくれる可能性が高い
＜中古マンションのメリット＞
・価格が安くて高い利回りが期待できる
・手持ちの資金が少なくても融資を受けられる可能性が高い
・今までのレントロール（賃貸履歴）や建物の管理といった情報を確認しやすい
どちらにもメリットがあるため、「○○○の物件を購入した方が良い」と一概に決め付けることはできません。
ただし、新築マンションは誰も住んでいない部屋を求める顧客にアピールできる代わりに、一度でも退去者が出ると中古物件として扱われてしまいます。
築年数が浅ければ設備が最新で客付けしやすいのですが、入居者を確保するには家賃を下げないといけないのです。
物件価格が高くて初期費用がかさむというデメリットもありますので、中古マンションの購入も視野に入れてみてください。
不動産投資物件の探し方は？
不動産投資物件の探し方は、「自分で探す」「不動産会社に探してもらう」と2つの方法に大きく分けられます。
自分で物件を探す場合は物件検索サイトが便利で、国内でも代表的なサービスを3つ挙げてみました。
楽待：投資用物件の掲載数が多く、マッチングサービスやオンラインセミナーも充実している
不動産投資★連合隊：トップページからイシオシの物件をチェックできる（検索機能も充実している）
HOME'S不動産投資：物件の掲載数が多いのに加えて、不動産投資のフェアやセミナーが定期的に開催されている
自分で不動産投資物件を探すのに不安が残る方には、不動産会社に依頼する方法がおすすめです。
不動産会社に紹介してもらう方法は、「買主と売主の間に立って契約の仲立ちをする仲介」と「直接不動産会社から物件を購入する売主」の2種類に分けられます。
不動産会社から直接購入すれば仲介手数料は発生しないため、自分に合う方法で探して不動産投資を始めていきましょう。
まとめ
以上のように、不動産投資物件は「自分の目の届く範囲に位置している」「ターゲット層を定める」「空室になりにくい」「新築or中古」と幾つかの選び方を押さえておかないといけません。
様々なチェックポイントで総合的に判断しないといけないので面倒ですが、不動産投資の第一歩だからこそ重要です。
そこで、物件の選び方がイマイチ分からないという方は、不動産投資セミナーに参加してみてはどうでしょうか。
各地で実施されている不動産投資セミナーでは、次のような情報を初心者向けに提供してくれます。
・不動産投資物件の正しい選び方
・悪徳業者と優良業者の見分け方
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